Гостевой дом: как открыть и оформить

В 2025 году гостевые дома в России получили официальный статус: теперь это особое средство размещения наряду с другими, например с отелями. У их собственников появились не только новые обязанности, но и возможность вести бизнес вполне легально. Разбираемся, как все это работает по новым правилам.

Гостевые дома: путь к легализации

Гостевые дома в нашей стране давно стали привычным явлением. Еще в советские времена люди ехали к морю и снимали там домики: это было дешевле, чем арендовать номер в одной из переполненных гостиниц. Владельцы таких домов сдавали как отдельные комнаты и даже «углы» с железными кроватями, так и целые здания с налаженным бытом и домашним питанием.

Никуда не исчезли гостевые домики и после распада СССР, но только российское законодательство их очень много лет не замечало — и никак не регулировало. Долгое время такая позиция держала гостевые дома вне легального поля. В последние годы объем внутрироссийского туризма и частный сектор в гостеприимстве выросли настолько, что количество гостевых домиков кратно увеличилось; кроме того, введена новая система налогообложения и регулирования в туризме — это потребовало от государства вывести их из тени.

Принятый Госдумой федеральный закон № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» от 7 июня 2025 года легализовал гостевые дома на территории 18 регионов-участников с 1 сентября 2025-го. Гостевые дома теперь включаются в единый реестр с присвоением идентификационных номеров; в них вводится минимальный набор требований для повышения безопасности; владельцы получают право легально рекламировать свой бизнес на туристических агрегаторах. А с 1 января 2026 любая публичная информация о гостевом доме должна содержать его идентификационный номер.

Где проводят эксперимент

В эксперимент первыми вступили 18 регионов, среди которых — самые туристические в стране: Краснодарский, Ставропольский, Приморский, Алтайский края, Севастополь, Республики Алтай, Дагестан, Крым, а также Ростовская, Владимирская, Ленинградская, Калининградская, Херсонская, Кемеровская, Архангельская, Ивановская, Иркутская области и федеральная территория «Сириус». Планируется, что в дальнейшем он будет расширен на всю страну.

Из регионов ежемесячно поступают новости о намерении присоединиться к эксперименту. Бренд-менеджер «Ассоциации глэмпингов» Елена Коваль отмечает, что уже с 1 сентября 2026 года программа может охватить как минимум 22 субъекта РФ. По ее словам, к эксперименту хотят присоединиться новые регионы: Республика Адыгея (законопроект субъекта РФ уже прошел первое чтение), Республика Бурятия, Астраханская и Нижегородская области. Эксперт отмечает, что многие регионы разрабатывают локальные законы: Ленинградская область, Республика Дагестан, Ивановская область, Кемеровская область и другие.

Отныне на территории регионов, где вступили в силу новые правила, деятельность владельцев гостевых домиков, не получивших идентификационные номера, может быть признана незаконной предпринимательской деятельностью со всеми вытекающими последствиями.

Что такое гостевой дом

Гостевой дом — это индивидуальный жилой дом или его часть с отдельным входом, предоставляющий временное проживание и сопутствующие услуги. Это не хостелХостел — хостел — гостиница эконом-класса, постояльцы которой, как правило, платят за спальное место в номере...Читать полностью и не гостиница: в таком доме порой живет и сам владелец.

Гостевой дом должен находиться на участке под ИЖС или ЛПХ и насчитывать не более 15 комнат, вмещать не более 45 гостей; разные пристройки, не имеющие статуса, для проживания не подходят. Наконец, собственник (или собственники) остается владельцем этой недвижимости, а здание проходит в ЕГРН как жилой дом.

Требования к гостевым домам

После включения в реестр гостевому дому присваивается статус средства размещения без звезд. Владельцы таких средств размещения должны соблюдать определенные требования. Необходимо следить за соблюдением санитарных норм, предоставляя гостям санузлы и доступ к чистой воде и проводя регулярную уборку. Электрика, отопление, вентиляция — все должно работать исправно. Комнаты должны содержать минимальный набор удобств, включая кровати, стулья и шкафы, а их площадь должна соответствовать стандартам: одноместные номера должны быть не менее девяти квадратных метров, двухместные — не менее 12, а многоместные (до шести человек) — не менее шести квадратных метров на человека.

Хозяевам гостевых домов нужно проверить еще несколько параметров. Во-первых, участок должен классифицироваться как личное подсобное хозяйство (ЛПХ) или подходящий для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Во-вторых, этажность должна соответствовать нормам Градостроительного Кодекса РФ и положениям о классификации гостевых домов, принятым Правительством. Некоторые сложности вносят региональные законы: например, в одних субъектах разрешена работа нескольких гостевых домиков на одном участке, в других — запрещена. Прохождение классификации усложнится, если домом владеют несколько человек: тому, на кого будет записан регистрационный номер, понадобится собрать письменные согласия со всех остальных хозяев. Наконец, с гостями нужно будет заключать договор найма; договор оказания услуг не подойдет.

Хозяевам домиков необходимо до 1 января 2026 года пройти процедуру самооценки через цифровую платформу Росаккредитации «Гостеприимство»: авторизоваться, заполнить анкету, приложить фото помещений, обновить сведения в ЕГРН и пройти чек-лист. По результатам аккредитации домику выдается заветный идентификационный номер.

Чем гостевой дом отличается от других объектов

Больше всего гостевые дома похожи по типу отдыха на глэмпинги или базы отдыха. Но они отличаются условиями и форматами, поэтому инвесторы получают разные возможности.

Так, гостевой дом находится на участке, имеющем статус «земли населенных пунктов» или вид разрешенного использования (ВРИ) — индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство или ведение садоводства. Это жилой дом с минимальной инфраструктурой.

База отдыха или глэмпинг располагаются на землях категории «рекреация», средства размещения имеют статус нежилого дома. Территория обладает развитой инфраструктурой и предоставляет различные виды развлечений и времяпрепровождения — например, мастер-классы, аренду спортивного оборудования и т. д.

«Гостевые дома чаще всего форма самозанятости, бизнес, который не предполагает роста и расширения», — полагает сооснователь глэмпинга «Под небом» Сергей Петров. Он добавляет, что отдых в гостевых домах, за исключением некоторых случаев, обходится туристам гораздо дешевле, чем в гостиницах, поэтому такие средства размещения пользуются спросом.

Как зарегистрировать и оформить гостевой дом

Вначале надо обратиться к ЕГРН, чтобы убедиться в статусе вашего дома, — он должен числиться как жилое помещение и находиться на участке ИЖС/ЛПХ.

Классификацию средства размещения могут проходить ИП и самозанятые, а не физлица. При этом самозанятый не сможет легально нанимать сотрудников, чтобы обслуживать гостевой дом. Следует правильно выбрать и оформить необходимый статус. Далее надо пройти все описанные выше формальности через платформу «Гостеприимство», не забыв подтвердить право собственности кадастровым номером и выпиской ЕГРН, сформировать запрос на включение в единый реестр гостевых домов.

Теперь можно подготовить дом к проверке по минимальному оснащению, пожарным и санитарным нормам. Проводящий ее эксперт присвоит домику категорию «гостевой дом» без звезд. Остается только получить регистрационный номер и начать рекламировать свой дом в медиа и агрегаторах, указывая номер в объявлениях.

Можно ли оформить гостевой дом на участке ИЖС

Подобные объекты могут находиться только на участках категории ИЖС и ЛПХ — то есть там, где владелец живет сам либо приезжает время от времени. На таких участках нельзя возводить гостиницы, поэтому закон и ограничивает гостевой дом 15 комнатами. Также без получения статуса в ЕГРН не разрешается устанавливать отдельные домики-модули.

Гостевой дом как бизнес: плюсы, минусы

Это отличный вариант семейного бизнеса, не требующий больших инвестиций, но способный приносить стабильный сезонный доход, особенно если сам домик размещен в привлекательном для туристов месте.

Не самый высокий порог входа в бизнес — один из основных плюсов гостевых домов. Некоторым постояльцам нравится именно семейный формат проживания — вместе с владельцем и его близкими на отдельном участке. Впрочем, существуют и гостевые дома сегмента «премиум» для клиентов с высоким чеком, требующих высокой степени приватности. В целом такие типы средств размещения стимулируют развитие внутреннего туризма и становятся отличной альтернативой объектам вроде гостиниц, хостелов, кемпингов и глэмпингов.

К минусам этого бизнеса можно отнести трудности с масштабированием проекта. Пределы по максимальной вместимости ограничивают потолок дохода, а владельцам надо нести постоянные расходы на поддержание дома в исправном состоянии, чтобы он соответствовал требованиям классификации.

С чего начать

Посмотрите, подходят ли ваши участок и дом для размещения гостей. Возможно, потребуется некоторая реконструкция: нужно составить проект и рассчитать уровень расходов на ремонт, клининг, коммуналку, рекламу, налоги (например, если на территории муниципалитета или субъекта РФ введен туристический налог).

Продумайте концепцию и уникальное торговое предложение: например, вы можете предложить туристам домашнюю кухню, эксклюзивные маршруты для прогулок.

Если вы уверены, что аренда дома будет иметь спрос, а вырученные средства позволят покрыть расходы и получить прибыль, начинайте процесс классификации и входите в реестр. Затем создавайте профили на различных туристических сервисах для продвижения средства размещения.

Наталья Косьяненко из гостевого дома «Олаф» в Палехе придумала угощать постояльцев ужинами из русской печи. За два года работы домика, рассчитанного на группу до пяти человек, тут успели пожить около 300 туристов.

FAQ

Гостевой дом — что это?

Гостевой дом — это индивидуальный жилой дом или его часть с отдельным входом, предоставляющий временное проживание и сопутствующие услуги. Он находится на участке под ИЖС или ЛПХ и насчитывает не более 15 комнат, вмещает не более 45 гостей. Если дом расположен в одном из 18 регионов, где проводится эксперимент по легализации, он должен пройти классификацию как средство размещения без звезд.

Какие документы регламентируют работу гостевых домов?

• ФЗ-127 от 07.06.2025 «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов»;
• постановление Правительства № 1345 от 30.08.2025 «Положение о классификации гостевых домов»;
• постановление Правительства РФ № 1952 от 27.12.2024 «Об утверждении Правил классификации средств размещения и Правил формирования и ведения единого реестра объектов классификации в сфере туристской индустрии»;
• постановление Правительства РФ № 1951 от 27.12.2024 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения».

Мой гостевой дом не зарегистрирован в реестре. Могу ли я принимать гостей после 1 января 2026 года?

Если ваш гостевой дом находится на территории региона, участвующего в эксперименте по легализации гостевых домов, то нет. Размещение гостей в домах, не имеющих регистрационного номера, будет считаться незаконной предпринимательской деятельностью.

Надо ли передавать данные о постояльцах в МВД?

Официальное решение по этому вопросу пока не принято, но в МВД полагают, что, подобно гостиницам и другим средствам размещения, гостевые дома обязаны передавать эту информацию уже с 1 января 2026 года.

Порядок передачи данных прорабатывается, но в Минэкономразвития считают, что пока важнее наполнить реестр гостевых домов, не нагружая собственников дополнительными обязанностями вроде регистрации гостей. Важнее, чтобы собственники домов платили туристический налог.

Фото: Antonio Guillem, RecCameraStock, TomNovok, Paul Vinten — Shutterstock/FOTODOM.