Земля для глэмпинга: полный гид по выбору участка и законному оформлению

RUSSPASS Журнал публикует подробный гид по выбору земли для глэмпинга. Разбираемся, как выбрать идеальный участок и как правильно оформить все документы, чтобы не получить штраф.

Глэмпинг — это средство размещения за городом, на природе без неудобств: палатки и домики с нормальной кроватью, душем и вкусным завтраком, но в красивом месте на природе. В России рынок глэмпинга пережил бурный рост: инвесторы и частные предприниматели видят в нем быстрый способ выйти в туристический бизнес с меньшими затратами, чем на классическую гостиницу. В 2020–2022 годах количество глэмпингов в России быстро росло: по разным отчетам, в 2020-м их было около 149, а к первой половине 2024 года уже были зарегистрированы примерно 550 действующих глэмпингов в стране. Похожая статистика и по бронированиям: резкий скачок был зафиксирован летом 2025 года — примерно +104% бронирований по оценке Forbes по сравнению с 2024-м, по объему спроса лидируют Подмосковье, Татарстан, Карелия и Краснодарский край. 

Почему нельзя строить глэмпинг на любой земле

При организации глэмпинга нельзя просто взять любой земельный участок и «начать строиться». Существуют важные юридические ограничения: по целевому назначению земли, по виду разрешенного использования, по наличию разрешений на строительство, по соблюдению зон с особыми условиями использования и другие.

Нарушение этих условий несет риски — признание объекта самовольной постройкой (самостроем), требование сноса, наложение штрафов, невозможность зарегистрировать объект и так далее. Разберем на примере основные законодательные источники, которые регулируют этот вид строительства.

Законодательные риски: штрафы, снос построек и признание объекта самостроем

• Неподходящий вид разрешенного использования также делает невозможной регистрацию права и приводит к потере вложений или отказу в банковском финансировании. Например, если для глэмпинга использовали земли СНТ или ИЖС. Это регулируется Земельным кодексом Российской Федерации, который определяет целевое назначение земель, виды разрешенного использования, режимы зон, охранные зоны и так далее. 
• Допустим, глэмпинг построен на участке, вид разрешенного использования которого не допускает размещение туристического бизнеса, — например, на территории СНТ, которая не может использоваться для коммерческого строительства, — тогда этот объект может быть признан самовольной постройкой по статье 222 ГК РФ «Самовольная постройка».
• После признания самовольной постройкой могут инициировать ее снос или требование привести в соответствие нормам — этот процесс регулирует Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно статья 55.32 «Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями».
• Наконец, в сложных случаях самовольная застройка может квалифицироваться как самоуправство и вести к административной или уголовной ответственности по статье 330 УК РФ.

Категории и виды разрешенного использования (ВРИ) земель: разбираемся в терминах

Существует классификатор видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ) — это официальный документ, который определяет, что именно можно делать на конкретном участке земли в зависимости от его категории. Проще говоря, ВРИ — это юридическое описание допустимого использования: можно ли на этом участке строить, вести бизнес, сажать урожай, открывать кафе или размещать глэмпинг.

Актуальный классификатор утвержден приказом Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года. В нем перечислены сотни видов использования, каждому присвоен код и расшифровка: например, «5.2.1 — туристическое обслуживание», «2.1 — сельскохозяйственное использование», «4.1 — индивидуальное жилищное строительство». Этот документ обязателен для применения на всей территории России: именно на него опираются кадастровые инженеры, архитекторы, муниципальные власти и предприниматели при оформлении прав на землю. Посмотреть классификатор можно на официальном сайте Росреестра.

Чтобы понять, подходит ли участок под глэмпинг, надо:

• узнать категорию земли (СХН, ЗНП и прочие) — в документах на участок или у продающей стороны;
• узнать ВРИ (каким образом можно использовать участок) — через ЕГРН или запрос к кадастру;
• проверить местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципалитета — там могут быть ограничения на строительство и использование под рекреацию.

Земли сельхозназначения: можно ли построить глэмпинг

Если участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения (СХН), значит, он предназначен преимущественно для сельскохозяйственной деятельности: пашни, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и так далее (статья 77 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Подходящие ВРИ для глэмпинга на землях СХН

Подходящие ВРИ — те, которые либо уже допускают размещение туристической или рекреационной инфраструктуры, либо переход к ним возможен:

1. 2.7 — агротуризм — размещение туристов на сельхозпредприятиях, фермах, в гостевых домах.

2. 2.6 — ведение личного подсобного хозяйства — допускает временное проживание, если объект некапитальный.

3. 1.5 — сельскохозяйственное использование с элементами обслуживания туристов (если предусмотрено ПЗЗ).

4. «Рекреационное использование» — допускается только после перевода участка в категорию рекреационных земель или ЗНП.

На практике глэмпинг на СХН возможен только в формате агротуризма или некапитальных объектов. Все остальное требует перевода категории или смены ВРИ.

Как изменить ВРИ на землях СХН на нужные для глэмпинга

1. Проверить исходные данные участка:
– узнать категорию земли и ВРИ через выписку ЕГРН (Росреестр);
– уточнить, входит ли участок в границы населенного пункта.
2. Оценить, подходят ли текущие ВРИ:
– если ВРИ не допускают размещение туристических объектов, потребуется смена;
– на землях СХН это часто возможно только после перевода участка в другую категорию (например, земли населенных пунктов или рекреации).
3. Инициировать перевод категории (при необходимости):
– подать заявления в администрацию;
– провести публичные слушания, дождаться внесения изменений в ПЗЗ и генеральный план.
4. Изменить ВРИ:
– после перевода категории подать заявление в местную комиссию по землепользованию;
– дождаться, когда новые данные будут внесены в ЕГРН;
– если нужных ВРИ нет в ПЗЗ, нужно внести изменения в муниципальные правила.
5. Подготовить документы:
– генплан, межевание, топосъемка, проект застройки;
– проверить ограничения: санитарные, экологические, водоохранные зоны.
Использование участка не по ВРИ влечет штрафы и возможное аннулирование изменений.

По мнению Жанны Киры, земли сельскохозяйственного назначения (СХН) на первый взгляд кажутся привлекательными с точки зрения стоимости, однако они связаны с высокими рисками: допускается лишь ограниченное использование под агротуризм или временные установки. Даже некапитальные объекты там невозможно ставить без риска нарушения действующего законодательства, так как сельхозземли по умолчанию предназначены для сельхоздеятельности и их использование для туризма строго регламентировано. Она указывает, что перевод таких участков в категорию населенных пунктов или рекреационных земель — длительная и сложная процедура, требующая участия местных органов власти и публичных слушаний.

Как указывают в ассоциации, оптимальным вариантом для глэмпинга остаются земли населенных пунктов (ЗНП). Они изначально предназначены для развития инфраструктуры, жилья, туризма и отдыха, что значительно упрощает процесс получения разрешений и ведения бизнеса. Также здесь лучше развита инфраструктура: дороги, коммуникации, подключение к электросетям и водоснабжению. Это критично для запуска комфортного и конкурентного глэмпинга.

Земли населенных пунктов: оптимальный выбор для глэмпинга

Если участок находится в категории «земли населенных пунктов» и имеет ВРИ, который допускает размещение туристического или рекреационного объекта, — это наиболее безопасный вариант для организации глэмпинга с точки зрения оформления и официальных документов.

Преимущества размещения глэмпинга на землях населенных пунктов

• Широкий спектр использования: категория «земли населенных пунктов» изначально рассчитана на застройку, инфраструктуру, жилье, рекреацию и общественную деятельность (статья 85 ЗК РФ).

• Меньше ограничений: на землях населенных пунктов проще получить разрешения на строительство инфраструктуры, гостиничных блоков, мест размещения отдыхающих.

• Удобство коммуникаций и инфраструктуры: как правило, на таких землях проще подключаться к электричеству, водопроводу, канализации, транспортным подъездам, что важно для глэмпинга.

• Лучше воспринимается инвесторами и банками: проект на участке с правильной категорией и ВРИ вызывает меньше юридических рисков, что увеличивает доверие инвесторов и банковских структур.

• Более гибкая смена ВРИ или использование вспомогательных видов: если после запуска появляются новые задачи (спа-зона, ретрит, мастер-классы), на землях населенных пунктов легче найти вариант, который уже допускает такие функции, либо смена будет проще, чем на землях, предназначенных только для сельского хозяйства.

Пошаговый алгоритм выбора и проверки участка под глэмпинг

Шаг 1: Изучаем документацию на сайте Росреестра

• Получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на интересующий участок. Там должны быть: кадастровый номер, сведения о собственнике, границы, категория земель, вид разрешенного использования (ВРИ).

• Проверьте, соответствует ли категория земли и вид разрешенного использования вашим планам по глэмпингу. Если категория или ВРИ не подходят, участок потенциально рискованный.

• Убедитесь, что нет обременений, запретов на изменение использования или застройку, судебных споров.

• Почему это важно: документ содержит официальные сведения, а ошибка на этом этапе может привести к серьезным юридическим и финансовым последствиям.

Шаг 2: Сверяем ВРИ с актуальным классификатором

• ВРИ участка нужно сопоставить с приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

• Затем проверьте, были ли изменения в классификаторе: например, приказ Росреестра № П/0246 от 23.06.2022 внес поправки в предыдущую версию документа.

• Найдите в классификаторе код ВРИ, который указан в выписке: что именно означает этот код, допускает ли он размещение туристической инфраструктуры, объектов глэмпинг-типа — кемпингов, домиков отдыха и т. д. Если нет, значит, либо ВРИ неподходящие, либо потребуется их смена.

• Это важно, чтобы удостовериться, что правовой статус участка реально позволяет запланированную деятельность.

Шаг 3: Получаем устную консультацию в местной администрации

• Обратитесь в орган местного самоуправления: отдел земельных отношений, архитектуры, градостроительства или муниципального землепользования.

• Сформулируйте запрос: «Могу ли я использовать участок с такой категорией земли и таким ВРИ для глэмпинга (туристическая инфраструктура, размещение отдыхающих)?»

• Спросите, нет ли местных ограничений: зон с особыми условиями использования (водоохранные, лесные, заповедные), публичных слушаний, требований к застройке, коммуникациям.

• Полученная информация поможет выявить дополнительные риски и получить ориентир: нужно ли менять категорию земли или ВРИ, сколько времени это займет и какие бумаги потребуются.

Стоит учитывать, что российское земельное законодательство постоянно совершенствуется. Например, в настоящее время подготовлены очередные изменения, разрешающие строительство капитальных зданий, реконструкцию и эксплуатацию нежилых помещений, используемых для развития сельского туризма, на территории винодельческих хозяйств. Парламент РФ приступил к их утверждению. Поэтому необходимо регулярно отслеживать новеллы.

FAQ: частые вопросы юристу о земле для глэмпинга

Чем глэмпинг отличается от кемпинга с точки зрения закона?
Термины «глэмпинг» и «кемпинг» в российском законодательстве не прописаны четко как отдельные правовые категории. Однако с 1 июня 2026 года вступает в силу новый национальный стандарт — ГОСТ Р 72311-2025 «ТуризмТуризм — социальное явление, связанное с путешествиями (поездками, походами) физических лиц (туристов) – т.е....Читать полностью и сопутствующие услуги. Глэмпинги. Общие требования», который впервые дает официальное определение, а до этого момента глэмпинг регулируется теми же правилами, что и кемпинг, согласно ГОСТ Р 58187-2018.

Нужно ли получать разрешение на строительство для палаток и юрт?
Ответ на вопрос «Нужно ли разрешение на строительство?» зависит от того, считается ли сооружение капитальным или некапитальным, от условий земельного участка (категория, ВРИ), от правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета. Если вы ставите домики и юрты с фундаментом, скорее всего, это капитальное строительство и потребуется специальное разрешение. Если конструкции мобильные, временные, без фундамента и коммуникаций, возможна упрощенная схема либо строительство вообще без разрешения (но надо убедиться, что участок и ВРИ позволяют такое использование). В любом случае земельный участок должен иметь ВРИ, допускающий размещение таких объектов; даже если разрешение на строительство не требуется, использование участка не по ВРИ может привести к штрафу или сносу.

Что делать, если идеальный участок имеет неподходящий ВРИ?
Первый шаг — не покупать и не арендовать землю, не проверив ВРИ. Если ВРИ не допускает нужную деятельность — глэмпинг-размещение туристов, — есть риск, что объект будет признан незаконным или самовольной постройкой.
Второй шаг — проверить, возможно ли изменить ВРИ или категорию земли на участке. Если участок в категории сельскохозяйственного назначения (СХН), смена ВРИ может быть крайне ограниченной без перевода категории. Изучите ПЗЗ и правила землепользования и застройки вашего муниципалитета — там могут быть ограничения или открытые режимы для рекреации или туризма.
Третий шаг: если смена ВРИ или категории возможна, подготовьте заявление, проект (межевание, план застройки); примите участие в публичных слушаниях (если требуется) и обеспечьте юридическое сопровождение.

Заключительный пункт: если смена невозможна, слишком затратна или рискованна, лучше рассмотреть другой участок с изначально подходящими ВРИ и категорией. Лучше начать правильно, чем потом дорого исправлять.
Выбор участка — ключевой этап при запуске глэмпинга. Ошибка в категории или виде разрешенного использования (ВРИ) может обернуться штрафами, сносом построек и потерей инвестиций.
На землях населенных пунктов (ЗНП) открыть глэмпинг проще всего: такие участки предназначены для застройки, отдыха и туризма. Земли сельхозназначения (СХН) подходят только для агротуризма или временных некапитальных объектов и часто требуют перевода категории.
Главное правило: проверяйте все до покупки или аренды — категорию, ВРИ, ограничения и ПЗЗ. Правильно выбранный участок избавит от юридических рисков и позволит легально развивать туристический бизнес.

Фото: Andrew Angelov, Maria Nelasova, Parilov, Zigmunds Dizgalvis, PhotoJuli86, Olinchuk, p.s.stasya – Shutterstock/FOTODOM;