В отреставрированном дворянском имении Серебряного века играют свадьбы, катаются на запряженной тройке и гуляют вдоль Дона. Гости могут остановиться в домах с воссозданными интерьерами и декором, чтобы максимально погрузиться в атмосферу XIX столетия. Как устроена экономика впечатлений, что можно посоветовать тем, кто вкладывается в наследие, и почему работа с историей — это «голубой океан»? Слово Алексею Шкрапкину.
Как найти усадьбу
Когда я был школьником, летние каникулы проводил у бабушки в селе. Вместе с соседскими мальчишками мы частенько бывали возле церковных руин. Именно тогда у меня появилась мечта восстановить храм Михаила Архангела. Спустя годы она исполнилась. Позже я узнал, что рядом находится еще и разрушенная старинная усадьба. Стало любопытно: кому она принадлежала? Выяснилось, что генералу Муравьеву-Карскому. Прочитав книгу из семейной библиотеки о жизни и судьбе этого незаурядного человека, я подумал: почему бы не восстановить хотя бы часть усадьбы?
Конечно, я не был просто романтиком. К тому моменту я общался с профессионалами, которые приспособили не один десяток исторических зданий для современного использования. Это базовый принцип работы с историческим наследием: у каждого объекта должна быть функция, а следовательно, польза.
Стало понятно, что перед восстановлением нужно определиться с предназначением здания. Мы пригласили французских проектировщиков, которые предложили открыть гостиницу с рестораном, разбить аллеи и восстановить пруды. На тот момент они оценили полную сумму инвестиций в 25 млн евро. Такими деньгами я не располагал, и мы приняли решение об этапности восстановления.
Экономика впечатлений и ресторан с квасом
Сейчас все говорят про гастрономический туризмТуризм — социальное явление, связанное с путешествиями (поездками, походами) физических лиц (туристов) – т.е....Читать полностью, но это всего лишь термины. На самом деле это часть экономики впечатлений. Ты должен постоянно думать о том, чтобы вызвать у гостя интерес на каждом сантиметре пространства.
Мы поняли, что это место может стать крупным туристическим центром. Начали с восстановления ткацкой фабрики, которую приспособили под ресторан. Это наиболее очевидная точка, где можно создать для гостя массу впечатлений. Мы подаем жареного поросенка, шашлык по-карски, антоновские моченые яблоки, белый квас, донские бобышки — характерные для этого места блюда, приготовленные по старинным рецептам. Мы используем максимум материалов, которые были в XVIII–XIX веках — стараемся дать гостю что-то настоящее.
Липецким гостям эта идея была не совсем понятна: зачем ехать в ресторан в 60 километрах от города? Но другие гости эту фишку очень четко распознают. Сейчас мы являемся одним из крупнейших ресторанов всего региона, о чем говорят наши поставщики.
Когда правильно выстраиваешь стратегию продвижения — через интернет, лидеров мнений, блогеров, — то не очень сложно найти гостя, которому это интересно. Десять человек приехали, раскусили, поняли, увидели, оценили — и все, дальше просто лавина. За год мы нашли свою аудиторию.
«Голубой океан» восстановления наследия
Когда мы говорим о восстановлении исторических зданий в России, то попадаем в «голубой океан». Когда все вокруг дают только продукт — быстро поесть, быстро поспать, — а ты вокруг этого выстраиваешь целую историю, то потребитель находится очень быстро.
После того как мы сделали ресторан, надо было собирать низко висящие яблоки — в данном случае свадьбы. Мы оборудовали склады старинных конюшен для проведения торжеств, сделали несколько дворовых изб под гостевые номера, восстановили небольшой дом с мезонином. Начали обустраивать пространство вокруг: построили детский городок, расчистили полосу вдоль Дона, оснастили летний пляж.
Завершающим этапом станет запуск гостиницы на скотном дворе на 37 номеров.
Когда при работе над таким проектом начинаешь обращаться к сторонним строителям, они часто дают огромные сметы, при этом не отвечая за качество. Пришлось создать свою реставрационную компанию. Также я выкупил старый завод железобетонных изделий, трансформировал его под добычу белого камня. Из него мы производим плитку и различные изделия для реставрации. В усадьбе 150 человек трудится, если брать всех: строителей, проектировщиков, поваров, официантов, горничных, администраторов, эсэмэмщиков, организаторов событий.
Если стоит задача в комплекс вдохнуть душу и жизнь, то здесь без большой команды не обойтись. Я как эксперт говорю: отреставрировать комплекс ― это 30% усилий, а вдохнуть в этот комплекс жизнь ― еще 70%.
Окупятся ли вложения
С точки зрения экономики у такого проекта есть плюсы и минусы. Минусы заключаются в том, что абсолютно все обходится дороже: и налоги, и материалы, и стройка. Чаще всего такие комплексы занимают огромные пространства, за которыми надо ухаживать. Вне зависимости от желания ты должен восстановить все помещения: и те, которые приносят деньги, и те, которые не приносят, — залы и коридоры, переходы, которые не являются функциональными. Нельзя допустить, чтобы все заросло бурьяном, было завалено мусором, а это в любом случае большие расходы на содержание.
Но есть и плюсы: продукт, который дает потребителю эмоции, может продаваться дороже на 20% по сравнению с аналогичным по качеству. В данном случае прибыльность больше даже в два раза.
Эти факторы друг друга примерно уравновешивают.
Вложений больше, но и формальная окупаемость быстрее. У обычной гостиницы — 20 лет. По моим расчетам, срок для исторического объекта — 12 лет, то есть рентабельность составляет примерно 7–9% в зависимости от конкретного места.
Сегодня в стране реализуется программа льготного кредитования для крупных туристических проектов. Я стараюсь продвинуть идею о том, что объекты культурного наследия тоже должны иметь возможность льготных кредитов.
К чему готовиться начинающим инвесторам
Любой бизнес ― это не про деньги. Это мое личное убеждение. Любой бизнес ― это история про полезность, добавочную стоимость, которую предприниматель создает. Самые успешные люди на самом деле никогда не думают о том, сколько конкретно денег от какого-то бизнеса они заработают. Они смотрят, какую пользу может приносить этот продукт. Если он востребован, деньги приходят как следствие.
Инвестор, который хочет вкладываться в исторические памятники, может начать и с 5 миллионов, и с 200. Я общался с одним инвестором, который сказал, что хотел купить квартиру в Москве, а в итоге вместо этого купил старинный дом в Костроме. Такое тоже бывает. Но мало просто заразиться этой идеей, дальше нужно иметь здравый расчет и холодный ум, сильную волю, чтобы справляться со сложностями, которые дальше возникают на пути.
Во внимание нужно принимать много факторов. В первую очередь понимать, зачем ты это делаешь, какую функцию будет выполнять здание, поедут ли туда люди, как можно будет рассказывать о продукте, насколько дружелюбен регион, каков настрой местной администрации. Если правильно рассчитать свои силы, то получится очень благородное дело.
Фото: S.O.E — Shutterstock/FOTODOM; личный архив Алексея Шкрапкина (2); Усадьба «Скорняково-Архангельское» (11)
