Как туристические города регулируют краткосрочную аренду квартир и апартаментов

К 2028 году власти испанского города Барселоны намерены запретить сдавать квартиры в аренду на короткий срок. На необходимость дополнительного регулирования этой сферы обращают внимание все больше городов и стран, в том числе и Россия. Разбираемся на примере Барселоны, стоит ли вводить полный запрет на краткосрочную аренду и как эта мера может отразиться на городском туризме.

В краткосрочную аренду — на срок от одного дня — обычно сдаются меблированные комнаты или квартиры: туристы часто рассматривают такие варианты размещения как альтернативу отелям. Популярность аренды на короткий срок ощутимо возросла в мире с появлением международных онлайн-сервисов, которые позволяют оформить бронь в один клик. В сравнении с отелями квартиры и апартаменты предоставляют путешественнику дополнительные удобства, например, в них есть кухня или стиральная машина. Еще это возможность почувствовать себя местным жителем — современный турист стремится получить аутентичный опыт от пребывания в новом городе. Краткосрочная аренда увеличивает приток туристов, что положительно влияет на прибыль местных бизнесов — однако, когда все больше квартир становятся гостиничными номерами, страдает рынок долгосрочной аренды: растут цены на недвижимость и снижается доступность жилья для местного населения, а также падают доходы отельного бизнеса.

От регулирования — к полному запрету

Неконтролируемый рост краткосрочной аренды в Европе настолько ощутим, что жители многих городов — Марселя, Праги, Аликанте, Монреаля — выходят на протесты против экспансии посуточного сегмента рынка аренды жилья, а власти городов соревнуются в эффективности ограничительных мер. «В Париже полученные от краткосрочной аренды доходы облагаются налогом, размер которого зависит от типа недвижимости и числа гостей. В других городах устанавливаются специальные зоны, в границах которых разрешено или, наоборот, запрещено сдавать жилье в краткосрочную аренду», — рассказывает эксперт компании «Новая Земля» Никита Косолапов.

Борьба с краткосрочной арендой в Барселоне началась еще в 2014 году, когда власти города ввели мораторий на новые лицензии для арендодателей. В итоге те, кто сдавал квартиры без разрешения властей, приостановили деятельность, а одного из лидеров рынка оштрафовали на € 600 тыс. По оценкам городской администрации, за прошедшие десять лет стоимость аренды жилья в Барселоне выросла на 68 %, а покупки — на 38 %, поэтому в июне 2024 года власти решили пойти еще дальше: они объявили, что к 2028 году отменят и все действующие лицензии на аренду. По словам мэра города Жауме Кольбони (Jaume Collboni), после лишения лицензии эти помещения выйдут на рынок — их смогут купить или арендовать на долгий срок местные жители. «Барселона — не первый город, власти которого прибегают к ограничению рынка краткосрочной аренды, но в этом случае примечателен именно характер регулирования — полный запрет», — комментирует Никита Косолапов.

Улучшится ли доступность жилья

Руководитель проектного департамента агентства пространственных изменений horovod.space Андрей Перминов считает, что ограничения лоббируют крупные отельные сети, а изменения вряд ли приведут к реальному повышению доступности жилья в городе. «В Барселоне туристические апартаменты составляют всего 0,7 % от общего количества квартир: это число не так велико, чтобы сильно повлиять на стоимость и доступность аренды или покупки жилья», — говорит он. К тому же большинство квартир для краткосрочной аренды расположено в центральных районах города, в которых средняя стоимость недвижимости регулярно повышается. «Барселона сейчас — один из лидеров роста цен на недвижимость в Испании. То есть даже если квартиры и выставят на продажу, их с высокой долей вероятности будут покупать инвестиционно, с целью перепродажи позднее, а не для жилья», — дополняет эксперт.

Эксперт компании «Новая Земля» Кристина Емельянова указывает на то, что рынок краткосрочного жилья оказывает незначительное воздействие на доступность недвижимости. Она сообщила: «Такие выводы были получены для Нью-Йорка и Лиссабона: на долю онлайн-сервисов по съему жилья пришелся примерно 1 % совокупного роста арендной платы». Никита Косолапов отмечает, что в результате запрета только часть квартир из краткосрочной аренды перейдет в сегмент долгосрочной. «Очевидно, что собственники жилья потеряют часть прибыли при переходе из одного сегмента рынка в другой. Соответственно, в долгосрочной перспективе эту нишу могут занять новые средства размещения, приближенные по формату к квартирам в посуточной аренде», — полагает он.

Какими будут последствия

В оценке влияния запрета краткосрочной аренды на отельный бизнес эксперты солидарны. «Запрет краткосрочной аренды жилья приведет к росту спроса на услуги отелей и других коллективных средств размещения. Краткосрочно возможен рост цен на проживание в отелях в Барселоне, возможен недостаток предложения и значительный рост цен в пиковые периоды спроса», — говорит Никита Косолапов. «Подобные законы служат интересам гостиничной индустрии. Так, в 2023 году средняя стоимость номера в отелях Нью-Йорка составила рекордный $ 301 за ночь. То есть с запретом краткосрочной аренды и ростом цен на отели город становится менее инклюзивным и доступным для путешественников», — соглашается Кристина Емельянова.

Андрей Перминов отмечает, что слишком жесткие ограничения могут изменить к худшему репутацию Барселоны как туристического направления. «Туристические апартаменты очень популярны у людей, которые приезжают на одну-две недели на мероприятия — такое размещение для них выгоднее, чем отель, — считает он. — Запрет окажет негативный эффект на город как привлекательное место проведения крупных событий: выставок, конференций».

Также власти города могут столкнуться с ростом нелегальной посуточной аренды. «Полный запрет чего-либо нередко приводит к незаконным способам получить товар или услугу. И хотя власти Барселоны обещают следить за нелегальной сдачей жилья туристам, на практике это будет сделать сложнее», — комментирует Кристина Емельянова.

«Вместо запретов городам, сталкивающимся с овертуризмом, следует найти способы интегрировать краткосрочную аренду в свою туристическую стратегию», — заключает эксперт. Например, в Европе есть примеры эффективного регулирования: в Лондоне краткосрочная аренда ограничена 90 днями в году, в Париже — 120 днями, а в Амстердаме — одним месяцем. Емельянова напоминает: «Поскольку спрос на услуги сервисов краткосрочной аренды возрастает в периоды пикового спроса, например, во время проведения фестивалей, возможность поселиться в квартире для некоторых категорий туристов особенно ценна».

Фото: Tanya Keisha, Pavel Adashkevich, olcha, ksl, Stock1987 — Shutterstock/FOTODOM