Туристические апартаменты: розничные инвесторы приобретают вес

Объем рынка апартаментов в России в 2021–2023 годах, по данным исследования «Рынок апартаментов в России» «Дом.РФ», увеличился более чем на 70 % — до 7 млн кв. м. Сервисные апартаменты становятся конкурентоспособным объектом гостиничной индустрии: гостям предоставляют набор разнообразных дополнительных услуг от консьерж-сервиса до клининга. При этом, привлекая микро-инвесторов, управляющая компания принимает на себя решение всех операционных задач. Насколько перспективен этот сегмент рынка и какой потенциал у розничных инвесторов — в разборе RUSSPASS Журнала.

Около месяца назад в России зарегистрирована Межрегиональная ассоциация апарт-отелей, которая рассчитывает объединить профессионалов отрасли. Об этом рассказал, выступая на конференции ИД «Коммерсантъ» «Гостиницы и апартаменты. Инвестиции и перспективы», председатель правления ассоциации Николай Антонов. Идею создать профильную ассоциацию он объяснил оптимистичным прогнозом по развитию рынка. «У населения есть деньги, и, по нашим расчетам, на горизонте трех-пяти месяцев люди будут выходить из депозитов. Денежная масса, которая поступает от микроинвестора, сможет участвовать в таких инвестиционных продуктах, как апарт-отели», — рассказал Антонов. По словам эксперта, при условии, если такой продукт предоставляется сертифицированным оператором, защищен и гарантирован государством, то он может стать «вторым драйвером по инвестициям в России». Профессиональные союзы в этом случае готовы взять на себя взаимодействие между государством и бизнесом.

Какие лоты предлагает рынок микро-инвесторам

На сегодняшний день рынок апарт-отелей способен привлечь розничных инвесторов широким предложением. Стоимость сервисных апартаментов варьируется в зависимости от региона и характеристик недвижимости. В сегменте высокого бюджета в 2024 году стоимость покупки сервисных апартаментов стартует примерно с 50–70 млн рублей. По мнению директора по девелопменту компании Rariteco Екатерины Борисовой, именно они на сегодняшний день доминируют в продаже. Аналогичную оценку дает генеральный директор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева. По ее словам, средняя цена квадратного метра в элитных проектах Москвы с сервисным обслуживанием составляет 2 млн рублей. За 12 месяцев этот показатель вырос примерно на 10 %. Апартаменты с обслуживанием в более доступных сегментах — эконом и комфорт — могут стоить 5–15 млн рублей, но и уровень сервиса в них намного ниже.

По оценкам директора консалтинговой компании Smart Invest Кирилла Саламатова, за небольшую студию в 2024 году стартовая цена в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, начинается от 6–7 млн рублей, при этом в популярных туристических зонах Сочи и Анапы стоимость может быть даже ниже.

Растет спрос на сервисные апартаменты и в Санкт-Петербурге, где объем продаж апартаментов за год увеличился на 60 %. В комплексах сервисных апартаментов особенно популярны студии — они приобретались в 93 % случаев. За последние пять лет количество комплексов с апартаментами увеличилось вдвое, с 21 до 42. Цены на апартаменты в Санкт-Петербурге выросли на 15 % за год и удвоились за последние пять лет, достигнув 286 тыс. рублей за квадратный метр, сообщила генеральный директор ГК PLG, председатель комитета по гостиничной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Марина Павлюкевич. По ее мнению, в долгосрочной перспективе стоимость продолжит расти как минимум на величину инфляции.

По мнению Екатерины Борисовой, значительное влияние на ценовую динамику оказал уход международных гостиничных операторов из России, что вынудило застройщиков переключиться на сотрудничество с российскими сетями и командами. В некоторых случаях это привело к изменениям в управлении и стандартах обслуживания, что сказалось на ценах.

Срок окупаемости. Примеры расчета

Окупаемость зависит от нескольких факторов: начальная стоимость, уровень заполняемости, цена за аренду и расходы на содержание. Эксперты дают широкий разброс сроков, в зависимости от конкретных условий.

По мнению Ольги Гусевой, окупить вложения в элит-сегменте можно за 8–10 лет, в то время как при приобретении стандартной жилой недвижимости — за 12–14 лет. Чуть дольше будут окупаться бюджетные апартаменты. «Вложения могут окупиться за 10–15 лет», — говорит Саламатов, оценивая доходность сервисных апартаментов на уровне 6–9 %. По словам директора по развитию сети апарт-отелей YE`S Антона Агапова, доходность сервисных апартаментов выше и составляет 8–10 % годовых.

Директор по развитию Cosmos Hotel Group Денис Денисов считает, что «трешка» в настоящее время сильно недооценена. На конференции ИД «КоммерсантЪ» он рассказал, что когда Cosmos Hotel Group вывела на рынок суббренд Cosmos Stay Apartments и запустила несколько проектов 3–4 звезды в Москве, в компании пришли к выводу, что срок окупаемости таких объектов составит семь лет.

Директор консалтинговой компании Smart Invest Кирилл Саламатов предлагает ориентироваться на такие примеры:

• Москва. Покупка апартаментов за 7 млн рублей. С учетом 7 % годовой доходности и вычетов около 450 тыс. рублей в год сроки окупаемости составят 15 лет.
• Сочи. Покупка апартаментов за 5 млн рублей. С учетом 8 % годовой доходности и вычетов около 400 тыс. рублей в год сроки окупаемости составят 12,5 лет.

Регионы с инвестиционным потенциалом

Эксперты считают наиболее востребованными сервисные апартаменты в крупных городах и курортных локациях. В России этот тип недвижимости представлен в Москве, где сосредоточены проекты премиум-, элит- и делюкс-класса. «Интерес к сервисным апартаментам в столице обусловлен высоким уровнем доходов покупателей, их стремлением к комфорту и удобству проживания с гостиничным обслуживанием. В Москве апартаменты с сервисом привлекают как местных жителей, так и тех, кто регулярно приезжает в столицу по делам», — говорит Екатерина Борисова.

По данным риэлторской компании «Инком-Недвижимость», за первые три месяца 2024 года в структуре столичных сделок доля апартаментов достигла 12 %, тогда как в четвертом квартале прошлого года составляла 7 %. «Апартаменты обходят традиционные гостиницы по уровню загрузки, что привлекает все больше инвесторов как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Апартаменты нравятся туристам и инвесторам качеством сервиса, не уступающим гостиничному, демократичностью формата, развитой инфраструктурой», — поделился с RUSSPASS генеральный директор Formula City Юрий Грудин. 

«Активнее всего рынок сервисных апартаментов развивается в тех региональных центрах, где существует не только сезонный спрос на размещение, поддерживаемый ростом внутреннего туризма, но при этом есть и достаточно живой локальный рынок долгосрочной аренды, а также спрос на среднесрочную аренду в низкий туристический сезон», — сообщил RUSSPASS директор по маркетингу комплекса апарт-отелей VALO Евгений Тихоненко. По его словам, таких центров, помимо Москвы, Петербурга и Сочи, в России немного даже среди городов-миллионников. Эксперт утверждает: «Доля сервисных апартаментов среди объектов размещения стремительно растет, в России это уже 30 % рынка».

В Сочи есть возможность выкупить номера в пятизвездочном отеле, что беспрецедентно для мировой практики. Доходность в лучших сочинских сервисных проектах достигает 15 % годовых. Как рассказывает Ольга Гусева, такой формат развивается также в Анапе, Геленджике и других городах Краснодарского края. Популярность сервисных апартаментов высока в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Владивостоке, Новосибирске, Казани, Нижнем Новгороде.

Евгений Тихоненко из VALO обращает внимание инвесторов на Калининград, Воронеж, Самару, а среди городов Золотого кольца — на Ярославль. Перспективные рынки есть в Сибири. В Новосибирске VALO Service в прошлом году взяла в управление апарт-отель Gagarin City — крупный мультифункциональный проект бизнес-класса. По мнению эксперта, спрос на качественную долгосрочную аренду и посуточное размещение выше имеющегося предложения и в Иркутской области, причем как в городских, так и в загородных локациях. В городе Байкальске в рамках федеральной программы развития всесезонных мега-курортов «Пять морей» VALO проектирует четырехзвездочный апарт-отель на 150 апартаментов и 90 коттеджей.

Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов выделяет Краснодар. По данным эксперта, в настоящее время объем строительства апартаментов на Кубани составил 27 %, что почти в два раза больше, чем, например, в Северной столице.

По мнению Дениса Денисова, большую роль будет играть формирование туристических макротерриторий, они перераспределят турпотоки. «Фокус туристов уже сейчас смещается на Каспийское и Балтийское моря, а федеральный проект “5 морей и озеро Байкал” даст дополнительное распределение», — отметил он. Как считает эксперт, люди будут охотнее путешествовать по тем местам, где есть качественная туристическая инфраструктура, качественные комплексные средства размещения, которые могут сами генерировать самостоятельный туристический поток. «Мы видим это по Омску, Сегеже, Шуйской Чупе, где компания ведет проекты», — подчеркнул он. 

Новые курортные зоны, по мнению Кирилла Саламатова, могут стать особенно перспективными для вложений. В первую очередь, это Крым и Черноморское побережье Кавказа (Анапа, Геленджик), где быстро растет туристический поток, улучшается инфраструктура. Благодаря уникальной природе и развитому экологическому туризму интересны апарт-комплексы в Карелии и Байкальском регионе. Эксперт прогнозирует, что в этих регионах стоимость недвижимости может увеличиваться на 10–15 % ежегодно за счет растущего спроса. Вложения в таких местах окупятся быстрее, чем в устоявшихся курортах, благодаря более низкому начальному уровню инвестиций и постоянному росту числа туристов. 

О чем стоит знать инвестору

Согласно законодательству, апартаменты отнесены к нежилым помещениям, и ставка налога на них составляет от 0,5 до 2 %. При расчете налога на апартаменты не применяются налоговые вычеты и не действуют федеральные налоговые льготы. В апартаментах нельзя оформить прописку — только временную регистрацию сроком не более чем на пять лет. Коммунальные платежи для апартаментов выше, чем для жилых квартир примерно на 15–20 %. Однако уровень сервиса для туристов делает для них краткосрочную аренду апартаментов привлекательнее квартир жилого фонда, где нет соответствующей инфраструктуры. По инвестиционной привлекательности апартаменты могут конкурировать с гостиницами и отелями: у них схожее налогообложение, а затраты инвестора зависят от договора с управляющей компанией или отельером. Например, расходы на ремонт, замену мебели и прочие нужды могут лечь как на плечи собственника, так и остаться в обязанностях управленцев как в отелях, так и в апартаментах.

Антон Агапов расценивает специализированные форматы недвижимости с профессиональным управлением как более надежные. При выборе объекта играют роль два основных фактора:

• местоположение объекта,
• программы доходности.

Программы доходности имеют значительные отличия. Например, есть «котловой» метод дохода, когда прибыль от всех номеров пропорционально делится между инвесторами. Этот метод позволяет получать прибыль всем инвесторам, даже если некоторые номера сдавались хуже, чем остальные. При программе с гибкой доходностью доход инвестора привязан к проценту с прибыли за месяц по его апартаменту. Плюсы такой программы: в сезон доход с номера может быть выше. Минусы: во время простоя номера дохода не будет совсем. Программа с гарантированным доходом дает возможность инвестору получать ежемесячный доход по фиксированной ставке независимо от заполняемости номера и иных экономических факторов. От выбора программы зависит размер доходности и срок окупаемости инвестиций.

Фото: ИД «Коммерсант»; Cеть апарт-отелей YE’S; ООО «ГАЛС»;